“定金”是对失去交易机会的补偿

举个例子，在外贸行业，和一些客户做生意，客户决定购买，如果签订无定金合同/认购书，供应商开始生产标的产品，产品生产完成，都要送到客户要求的指定地点，客户突然说“我不要了”，那这批产品，供应商的生产、销售、运输、管理和其他成本基本打水漂，算沉没成本了。

如果当时签订合同/认购书时，约定有定金条款，那么，对供应商而言，能够降低此次交易的部分损失。

在房地产交易中，认购书的“定金”意味着什么

在房地产交易中，客户签《认购书》交定金，主要还是锚定交易对象。客户签完《认购书》，定金转首付签《商品房买卖合同》，贷款银行完成放款，产品销售金额完成全部回款后才算交易完成。

不论市场景气程度，好价格的好房源还是不太缺乏客户的。一个置业顾问能同时服务几组客户呢？在案场同一时间一般就一组，线上交流最多应该是20组，达成成交对置业顾问有利，达不成成交的，对置业顾问来说所耗费的时间精力即为他的沉没成本。个别友商在渠道佣金结算方面，是认购即认定“成交”，是要给渠道佣金的。

客户和开发商自身都无问题，客户定了房，因为一些无理理由要求退房退定金，对售楼部而言，一是损失交易机会，标的房源锁定期间不能卖，二是产生了沉没成本，三是打击置业顾问积极性。

对于客户来说，签了《认购书》，才算将意向房源锁定，否则可能该套房的交易机会将被其他客户所获取。

签《认购书》前，会有核验客户支付能力的程序。毕竟网签合同不仅仅是在售楼部把合同打出了双方签章就完事儿了，还要去网签中心进行面签。如果是贷款客户，还需去贷款银行签《贷款合同》。

在房地产交易中，遇到特殊情况“定金”也是是可退的

上面说了，定房客户的无理原因是“退房不退定”，那么，有了有理原因的定房客户是能“退房又退订”的。

以下是2个“有理原因”

开发商五证不齐销售房屋的。
客户自身不满足购房资质而完成定房的，包括不限于银行不给放贷款的、被列为限制高消费人群而征信暂时没体现、不满足当地购房资格政策的人。

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