近期,随着楼市下行压力的持续,部分城市出现了房贷提前还贷的情况,尤其是北京提前还房贷还需要排队。为什么一夜之间会有那么多人提前还贷呢?提前还贷真的就省钱了吗?
房贷利息是怎么计算的?
房贷利率的计算方式并不是简单粗暴的本金?年利率?贷款年限。而是根据个人还款情况每月实时调整的。我们举个例子,如果等额本息按照本金?年利率(4.25%)?贷款年限的方式计算房贷利率,那么100万贷款按照LPR-20基点的最低房贷利率计算30年期限贷款的话,应该产生127.5万元的利息。那么三十年的本息合计就是227.5万元,每期还款6319.44元。但实际上,100万贷款按照当前最低房贷利率贷款30年本息合计为1770983.61 元,每期还款4914.4元。
从以上的例子大家不难看出,房贷利息的计算并不是简单粗暴地按照本金?年利率?贷款年限计算的。而是按照月利率根据每月剩余的贷款额重新计算的。也就是说贷款之后,第一个月的贷款利息按照100万来计算,第二个月的利息减去第一个所偿还的本金之后重新计算利息。所以说按揭房贷计算利息的方式是按照贷款使用的情况来计算的,并不是一次性计算利息后直接分摊到每个月当中的。
提前还贷确实能省钱,因为提前还贷之后偿还的本金部分是不会再计算利息的。所以说提前还款肯定能给自己剩下这部分利息的支出的。但是我们还要会算另一笔账。
如果我们有100万,如果选择保守的长期稳定投资,4%的回报率是可以做到的。按照复利计算100万30年能够收益2243397.51利息。100万经过30年的时间就变成了300多万。而这100万贷款30年只需要支付77万的利息。很显然,如果我们有合适的理财渠道和机会,不选择提前还款的情况下,我们能够获得更多的效益。毕竟这100万如果提前还款是无法产生收益的。当然,这里如果前期购房的利率太高,投资回报太低的话,提前还款自然会更保险一些。
综合来看,提前还贷只是解决了当前的还款压力,但并没有为我们带来更多的收益,实际上也没有为我们省下多少钱。只是减轻了心理压力而已。
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